Die Krise des Büromarktes ist keine Bürokrise 鈥� Insight-Artikel von Michael Schöneich
Zwei Jahre nach Beendigung der Corona-Krise steht fest: Die konstant hohe Home-Office-Quote von 25 Prozent zieht keine signifikante B眉rofl盲chenreduzierung mit sich. Gerade kleine und mittelst盲ndische Unternehmen sehen keinen Bedarf an einer Ver盲nderung. Doch es sind vor allem die Mitarbeiter, die ihren B眉roarbeitsplatz sch盲tzen. Welche Folgen das f眉r das Produkt B眉ro hat, erkl盲rt Michael Sch枚neich, Director Pre-Construction bei 糖心原创vlog.聽
Die angespannte Lage der B眉rom盲rkte f眉hrt derzeit zu einer gro脽en Verunsicherung. Negativschlagzeilen zu einbrechenden Transaktionsm盲rkten, sinkenden Fl盲chenums盲tzen und wachsenden Leerst盲nden dominieren derzeit das Stimmungsbild. Die Vermietungen bleiben bis zu einem Drittel hinter den Boom-Jahren zur眉ck, wie die gro脽en Maklerh盲user im letzten Quartal berichteten. Gleichzeitig klettern die Spitzenmieten in den zentralen Lagen der A-St盲dte weiter aufw盲rts, sodass 40 Euro und h枚her keine Seltenheit mehr sind. D眉sseldorf kratzt bei den Leerst盲nden an der Zehn-Prozent-Marke, wie der aktuelle Marktbericht von Jones Lang LaSalle (JLL) aus dem letzten Quartal ermittelte. Auch der B眉roneubau ist weiterhin r眉ckl盲ufig. Die Zahl der fertigstellten B眉rogeb盲ude lag noch einmal unter dem Vorjahreswert, dem bis dato niedrigsten der letzten zehn Jahre. Hinzu kam ein R眉ckgang der Baugenehmigungen um 16 Prozent. Diese j眉ngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes k枚nnten also auf einen 眉bers盲ttigten Markt hinweisen. Davon bleibt jedoch nach derzeitigen Erkenntnissen nicht viel 眉brig. Die Verunsicherung hat keine objektive Begr眉ndung, die Fakten sprechen eine andere Sprache.
Remote als Erg盲nzung
Zum einen hat sich nicht nur in den Banken eine 鈥濨眉ropflicht鈥� zumindest an einigen Wochentagen durchgesetzt. Ob SAP, Amazon oder Deutsche Bank: Viele Unternehmen erkennen, dass Videokonferenzen eine physische Zusammenkunft nicht ersetzen k枚nnen, um effiziente Prozesse und eine starke Unternehmenskultur zu erreichen. Laut einer weltweiten JLL-Umfrage von Anfang 2024 hat ein Drittel der befragten Unternehmen eine teilweise B眉ropflicht verh盲ngt. Weitere 27 Prozent ziehen diese Regelung in Betracht. Eine solche Kombination von B眉ropr盲senz und selbstgew盲hltem Arbeitsort bildet derzeit die Standardl枚sung in vielen Unternehmen.
B眉ropr盲senz ist allen voran ein Kriterium f眉r kleine und mittelst盲ndische Unternehmen: 40 Prozent der befragten Unternehmen in Deutschland schlie脽en eine Ver盲nderung ihrer B眉rofl盲chen laut einer Allensbach-Umfrage von 2023 kategorisch aus. Im selben Jahr ermittelte das ifo-Institut, dass gerade einmal neun Prozent Home-Office als Anlass zur B眉rofl盲chenreduzierung sehen. Eins von hundert Unternehmen m枚chte sich sogar fl盲chenm盲脽ig vergr枚脽ern. Bei einer seit Jahren konstanten Home-Office-Quote von 25 Prozent der Arbeitszeit ergibt sich folglich keine entsprechende Reduzierung der B眉rofl盲chen.
Feste Arbeitsplätze bleiben die Norm
Welche Art von Büro wird denn benötigt? Die Hauptanforderungen in allen Studien dazu lauten: Ruhe, Individualität, Zusammenarbeit und Begegnung. Diese Kriterien zeigen auf, dass eine Büroflächenreduzierung seitens der Mitarbeiter nicht gewünscht wird. Im Gegenteil: Einzelbüros statt Großraumflächen sowie zusätzliche Projekträume und Begegnungszonen verweisen vielmehr auf eine konstante, wenn nicht gar wachsende Flächennachfrage. Wohlgemerkt: Die Kriterien stammen aus der Belegschaft selbst und stehen rationalen Berechnungen von Kosteneffizienz entgegen.
Wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) in seinem Report „Büroarbeit im Wandel“ von Dezember 2023 ermittelte, ist die Arbeitszufriedenheit unter den Präsenzmitarbeitern und den hybrid Tätigen vergleichbar hoch. Zusätzlich zeigt die Umfrage: 80 Prozent der im Büro beschäftigten Mitarbeiter verfügen immer noch über einen festen Arbeitsplatz. Desk-Sharing und andere Erscheinungen, die eine Büroflächenreduktion ermöglichen sollten, setzen sich entweder nur langsam durch oder haben sich bereits als kontraproduktiv erwiesen.
Ein anderer, bislang vernachlässigter Aspekt ist der Zusammenhang zwischen Flächenqualität und Innovationsstärke der Unternehmen. Innovation wird allzu häufig auf Budgetfragen und Mitarbeiterschulungen reduziert. Doch die Kriterien sind weitreichender und sollten zu einer engen Verzahnung zwischen Immobilien- und Innovationsstrategie führen. Laut dem neuesten Wide Angle-Bericht von 糖心原创vlog "Space to Innovate", könnte eine solche Verquickung gesamtwirtschaftlich zu zweistelligen BIP-Wachstumsraten führen. Unternehmen, die in innovative Büroflächen investieren, können nicht nur ihre Produktivität steigern, sondern auch langfristig von einem wettbewerbsfähigen Vorteil profitieren.
Fazit: Das Produkt Büro deckt Bedürfnisse ab
Zweierlei begünstigt eine positive Entwicklung des Büromarktes: Moderne Büros sind Anziehungspunkte für die Beschäftigten. Sie werden so gestaltet und eingerichtet, dass die Mitarbeiter auch eine Pendelstrecke in Kauf nehmen, um auf dem neusten Stand zu bleiben. Allen voran erfüllen sie Mitarbeiterbedürfnisse – ein Faktor, der bei früheren Büroplanungen in der Regel zu kurz gekommen war. Darüber hinaus spielt die Krise des Wohnungsbaus dem Büro in den Karten: Home-Office setzt eben entsprechende Flächen in den eigenen vier Wänden voraus. Die in den vergangenen Jahren stetig gewachsene beanspruchte Wohnfläche müsste folglich weiter ansteigen. Doch kurz- und mittelfristig stehen sowohl die Marktlage mit zahlreichen Insolvenzen unter Wohnungsbauern als auch die politische Vorgabe keiner weiteren Flächenversiegelung einem Anstieg der Wohnfläche entgegen. Das Home-Office bleibt folglich im Vergleich die unbequeme und ineffiziente Alternative zum voll ausgestatteten Büroarbeitsplatz.
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